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两会上!给建筑业指出一条明路

发布时间:2022-06-16 11:30:52 阅读: 来源:射灯厂家
两会上!给建筑业指出一条明路 两会上!给建筑业指出一条明路

正在召开的全国两会,目前是大家关注的焦点。

笔者对报告进行了仔细研读,摘选出其中与房地产相关的内容与大家,同时进行一些解读。

笔者认为,作为地产人,不管如何仔细的研读这些内容都是应该的。

这些内容告诉你,过去几年波澜壮阔的房地产行情背后,是怎样的政策逻辑在引导。

这些内容还告诉你,2018乃至之后的房地产,应该怎么发展,机会在哪些地方。

真的读懂了这些政策,你就不会踏错周期、不会选错方向,而且能抓住红利……

下面笔者来解读这些内容,包括9大机遇和3个警告(蓝字为报告原文,黑字为解读)。

城镇化至少还有10年红利

从无到有、从有到好

2个阶段都蕴藏着巨大的机会

“五年来……城镇化率从52.6%提高到58.5%,8000多万农业转移人口成为城镇居民。”

“提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。优先发展公共交通,健全菜市场、停车场等便民服务设施。有序推进‘城中村’、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊等建设。”

解读:

笔者认为,过去20年,我国房地产发展很大的动力,就是城镇化。

根据别国经验,城镇化率超过70%的时候,发展会放缓。而根据目前我国的城镇化速度,至少还有10年机会。城镇化过程中的地产红利主要来自3个方面:

1、从无到有:农村人口进城,产生新的需求红利。

比如今年进城1300万人,都需要住房子,也有相应的商业、办公需求。

2、从有到好:几年后有大量的改善需求。

在购买一套房几年以后,这些进城的人,个人会产生改善需求。而相关部门主要的城中村、老旧小区改造,又会产生集中的改善需求。

3、基础设施建设形成新的资源聚集,产生土地、房屋溢价红利。

一个区域,之前什么都没有,土地就会很便宜。如果你在那时候买了土地,等到区域的商业、交通、教育等配套资源都有了的时候,就可以获取溢价红利。

限购政策下,城市竞争力决定人口红利

“绝大多数城市放宽落户限制。”

解读:

大家应该都和笔者有同样的发现,那就是2017、2018,众多的城市开始了“抢人大战”。为什么呢?因为城市要发展,就靠人才和资源,而民间的资源又在一个个人手里:

一个亿万富翁住在哪里,就会要点投入资金哪里;

一个有专利的人在哪个城市创业,专利产生的红利就会归属那个城市。

“房住不炒”成为基本原则后,一个城市的房屋需求,只能靠常住人口、户籍人口的增加来增加,这样一来,谁抢到人就抢到了需求。

所以,限购城市的楼市未来如何,就看该城市对人才的吸引力、竞争力如何。

因为一二线限购等等,2016、2017年增长很快的房企,都是在一二线城市周边的三四线城市有大量土地储备的房企。而随着交通越来越方便,城市圈的红利,此后还将持续增长。

从相关部门工作报告来看,京津冀、上海领衔的长江经济带、广州深圳领衔的粤港澳大湾区已经成为重中之重,与西部、东北、中部、东部差异化了。挖掘城市圈红利要注意以下3点:

1、交通距离不重要,交通时间才重要

举例来说,一个地方离城市中心30公里,有轨道交通,另一个地方离城市中心20公里,只有公路交通。一定是30公里的那个地方更好。为什么呢?

30公里的轨道交通,时间是固定的可控的。

而20公里外的那个区域,如果区域发展不旺,虽然开车来往交通方便,房价也上不去;如果区域旺起来,则又会堵车,交通时间增加,房价还是上不去。

2、离中心城市同样距离情况下,有自己的产业房价可能翻倍

根据东京都等超大城市的经验,在离市中心相同距离的情况下,有优势产业的区域,房价会是没有产业区域的2倍。

3、长线操作更有把握红利更多

城市圈内,很多区域配套不完善,做城市运营、小镇建设可以完善相关设施,虽然前期投入比较多,时间比较长,但后期也可以获得所有红利。

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