两会上！给建筑业指出一条明路

正在召开的全国两会，目前是大家关注的焦点。

笔者对报告进行了仔细研读，摘选出其中与房地产相关的内容与大家，同时进行一些解读。

笔者认为，作为地产人，不管如何仔细的研读这些内容都是应该的。

这些内容告诉你，过去几年波澜壮阔的房地产行情背后，是怎样的政策逻辑在引导。

这些内容还告诉你，2018乃至之后的房地产，应该怎么发展，机会在哪些地方。

真的读懂了这些政策，你就不会踏错周期、不会选错方向，而且能抓住红利……

下面笔者来解读这些内容，包括9大机遇和3个警告(蓝字为报告原文，黑字为解读)。

城镇化至少还有10年红利

从无到有、从有到好

2个阶段都蕴藏着巨大的机会

“五年来……城镇化率从52.6%提高到58.5%，8000多万农业转移人口成为城镇居民。”

“提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。优先发展公共交通，健全菜市场、停车场等便民服务设施。有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊等建设。”

解读：

笔者认为，过去20年，我国房地产发展很大的动力，就是城镇化。

根据别国经验，城镇化率超过70%的时候，发展会放缓。而根据目前我国的城镇化速度，至少还有10年机会。城镇化过程中的地产红利主要来自3个方面：

1、从无到有：农村人口进城，产生新的需求红利。

比如今年进城1300万人，都需要住房子，也有相应的商业、办公需求。

2、从有到好：几年后有大量的改善需求。

在购买一套房几年以后，这些进城的人，个人会产生改善需求。而相关部门主要的城中村、老旧小区改造，又会产生集中的改善需求。

3、基础设施建设形成新的资源聚集，产生土地、房屋溢价红利。

一个区域，之前什么都没有，土地就会很便宜。如果你在那时候买了土地，等到区域的商业、交通、教育等配套资源都有了的时候，就可以获取溢价红利。

限购政策下，城市竞争力决定人口红利

“绝大多数城市放宽落户限制。”

解读：

大家应该都和笔者有同样的发现，那就是2017、2018，众多的城市开始了“抢人大战”。为什么呢?因为城市要发展，就靠人才和资源，而民间的资源又在一个个人手里：

一个亿万富翁住在哪里，就会要点投入资金哪里;

一个有专利的人在哪个城市创业，专利产生的红利就会归属那个城市。

“房住不炒”成为基本原则后，一个城市的房屋需求，只能靠常住人口、户籍人口的增加来增加，这样一来，谁抢到人就抢到了需求。

所以，限购城市的楼市未来如何，就看该城市对人才的吸引力、竞争力如何。

因为一二线限购等等，2016、2017年增长很快的房企，都是在一二线城市周边的三四线城市有大量土地储备的房企。而随着交通越来越方便，城市圈的红利，此后还将持续增长。

从相关部门工作报告来看，京津冀、上海领衔的长江经济带、广州深圳领衔的粤港澳大湾区已经成为重中之重，与西部、东北、中部、东部差异化了。挖掘城市圈红利要注意以下3点：

1、交通距离不重要，交通时间才重要

举例来说，一个地方离城市中心30公里，有轨道交通，另一个地方离城市中心20公里，只有公路交通。一定是30公里的那个地方更好。为什么呢?

30公里的轨道交通，时间是固定的可控的。

而20公里外的那个区域，如果区域发展不旺，虽然开车来往交通方便，房价也上不去;如果区域旺起来，则又会堵车，交通时间增加，房价还是上不去。

2、离中心城市同样距离情况下，有自己的产业房价可能翻倍

根据东京都等超大城市的经验，在离市中心相同距离的情况下，有优势产业的区域，房价会是没有产业区域的2倍。

3、长线操作更有把握红利更多

城市圈内，很多区域配套不完善，做城市运营、小镇建设可以完善相关设施，虽然前期投入比较多，时间比较长，但后期也可以获得所有红利。